Мониторинг правоприменения

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ, после выполнения которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование (ст. 26 ЖК РФ).
В действующем законодательстве основное нормативное регулирование данных вопросов содержится в главе 4 ЖК РФ. В том числе в ст. 29 ЖК РФ определены последствия самовольного переустройства и (или) переоборудования жилого помещения.
Данная статья предусматривает два случая, в которых переустройство или перепланировка будут считаться самовольными и должны влечь за собой применение санкций, это: при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом, уполномоченным принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, решения о согласовании; при нарушении проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование.
Оба этих случая предусматривают возможность привлечения виновного лица к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.21 и 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ). Так за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений предусмотрено наказание в виде предупреждения или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей, а самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Гражданско-правовые последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения указаны в ст. 29 ЖК РФ. В ч. 4 данной статьи предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью.
Такое правовое регулирование вызвало различное понимание процедуры сохранения переустроенного (перепланированного) жилого помещения в существующем состоянии. Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке.<1>
В юридической литературе преобладает точка зрения о том, что сохранение самовольных переустройств (перепланировок) допускается только на основании решения суда.<2> В отдельных комментариях делается осторожная оговорка о возможности оформления перепланировки и переустройства, если в них нет существенных нарушений, органами местного самоуправления, поскольку эти действия находятся в их ведении.<3>
Таким образом, действующее законодательство возлагает обязанность не производить перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка. Иными словами, перед проведением перепланировки требуется получить согласие уполномоченного органа местного самоуправления.
Для того чтобы согласовать перепланировку, в соответствии с Постановлением Правительства РФ<4> необходимо собрать пакет документов (к заявлению прилагаются следующие документы):
1) указываются вид и реквизиты правоустанавливающего документа на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (с отметкой: подлинник или нотариально заверенная копия);
2) проект (проектная документация) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (представляется в случаях, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры);
5) документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения (при необходимости);
6) иные документы.
А что делать, если перепланировка уже сделана, но разрешение на это получено не было? Ответ даётся в обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006.<5>
В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
1. Мухаметзянова Л.М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений // Юрист. 2010. N 3. С. 37 - 41.
2. Лапшикова Н.И. Как снять самозастрой и оформить перепланировку. М.: АСТ; Астрель, 2008. С. 45.
3. Шерстнева О.О. Самовольное строение: признание права собственности. М.: ГроссМедиа, 2007.
4. Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".
5. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года".