Мониторинг правоприменения

1. В 60% случаев кадастровая стоимость по результатам оспаривания снижается более, чем в 2 раза. Это указывает на то, что в большинстве подобных дел истцы сталкиваются с недостоверной кадастровой стоимостью, определенной с теми и ли иными нарушениями. Оспаривание кадастровой стоимости остается необходимой процедурой защиты нарушенных прав истцов. Превращение её в механизм уточнения кадастровой стоимости, которая является достоверной и незначительно отличается от индивидуальной рыночной стоимости, продолжает быть целью, а не решенной задачей.
2. Опровергнуто мнение о том, что большинство (или даже 95%) отчетов об оценке рыночной стоимости являются недостоверными. В 62% дел, где судом был разрешен вопрос о соответствии отчета установленным требованиям, судом была констатирована достоверность отчета об оценке. В целом в 29% судебных актов кадастровая стоимость была приведена в соответствие с рыночной, определенной на основании досудебных отчетов об оценке. В 55% дел, где судом была назначена экспертиза, результаты оценки, указанные в досудебном отчете и заключении эксперта, отличались менее, чем на 10%, что свидетельствует об экономической обоснованности значения рыночной стоимости, определенной оценщиком. В то же время необходимо подчеркнуть, что и 38% недостоверных отчетов об оценке свидетельствует о серьезном кризисе качества услуг по оценке рыночной стоимости, который требует принятия скорейших адекватных мер как со стороны самого оценочного сообщества, в первую очередь саморегулируемых организаций оценщиков, так и со стороны законодателя.
3. В судебных актах выявлено множество примеров игнорирования свободы профессионального усмотрения оценщиков, когда эксперт называет нарушением те действия (бездействие) оценщика, которые находятся в пределах вариативности, допускаемой требованиями федеральных стандартов оценки, но противоречат профессиональному мнению самого эксперта. Указанная проблема провоцирует возможность признания недостоверным практически любого отчета об оценке. В тексте мониторинга выделено шесть необходимых направлений защиты свободы профессионального усмотрения при оценке рыночной стоимости. В частности, судам в случае назначения экспертизы с двумя вопросами (о соответствии отчета требованиям законодательства и величине рыночной стоимости в случае несоответствия отчета) рекомендуется поручать разрешение первого и второго вопроса различным экспертам из различных экспертных организаций. Чтобы возможность получения оплаты за разрешение второго вопроса, поставленного в качестве факультативного, не оказывало влияние на эксперта при разрешении первого вопроса и не подталкивало его к квалификации в качестве нарушений действий (бездействия) оценщика, попадающих в зону свободы профессионального усмотрения.
4. Выявлено два различных подхода к пониманию роли суда в делах об оспаривании кадастровой стоимости: либо как состоящей в проверке достоверности уже установленной оценщиком рыночной стоимости, либо как состоящей в установлении рыночной стоимости на основании мнений о ней со стороны оценщика и эксперта. Эти подходы влекут различную степень защиты прав истца. Так в рамках первого подхода отчет, представленный истцом, обладает приоритетом, исходя из которого суд обязан привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной, предусмотренной данным отчетом, если установит, что отчет соответствует требованиям законодательства. В рамках второго подхода отчет истца уже не имеет приоритета, и суд вправе установить рыночную стоимость в ином размере, например, на основании заключения судебного эксперта, даже в случае, если отчет истца соответствует установленным требованиям. В мониторинге обосновывается незаконность второго подхода и необходимость выбора первого.
5. Выявлено, что иногда вопреки принципу, в соответствии с которым ни одно из доказательств не имеет заранее установленной силы, суды при установлении рыночной стоимости делают выбор между отчетом об оценке и заключением судебного эксперта в пользу последнего, исходя из естественных и неотъемлемых отличий судебной экспертизы и отчета об оценке (выбор оценщика истцом и назначение эксперта судом). Такой подход нарушает требования законодательства (ч. 2 ст. 84 КАС РФ) и делает бессмысленными расходы истца на изготовление отчета об оценке в целях оспаривания кадастровой стоимости.
6. В рамках мониторинга сделаны иные выводы, с которыми можно ознакомиться в файле по ссылке ниже.

Практика за 2020 и 2021 годы собрана и настоящий момент обобщается и анализируется экспертами.

Баринов Н.П., Савиных В.А. Оценка судом достоверности отчетов об оценке рыночной стоимости: мониторинг правоприменения по делам об оспаривании кадастровой стоимости / Мониторинг правоприменения СПбГУ. 2022. – 72 с.