Споры по договорам аренды земельных участков под объектами недвижимости, производственными и торговыми (в т.ч. нестационарными) объектами

30 августа 2016 Автор: Д.А. Петров Категория: Коммерческое частное право

Эксперт – к.ю.н., доцент кафедры коммерческого права СПбГУ Д.А. Петров


Использовано 116 материалов опубликованной правоприменительной практики (список прилагается).
1. Правовой режим недвижимого имущества и нестационарных построек.
В соответствии с п.3 ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. При этом объектом аренды могут выступать как земельные участки, так и их части (п.1 т.6 ЗК РФ).
Действующее законодательство допускает создание искусственных земельных участков, в частности, в порядке, установленном Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ. 2011. № 30, (ч. 1). Ст.4594).
В соответствии с п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением исчерпывающим образом определенных в п.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В данном случае к числе недвижимых вещам относятся объекты гражданских прав либо прямо поименованные в законе либо прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Такие признаки не позволяют провести грань между недвижимыми вещами и нестационарными объектами, в связи с чем возникает необходимость в выделении дополнительных признаков.
В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее – ГрК РФ) (Собрание законодательства РФ. 2005. № 1, (часть 1). Ст.16) строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст.8 ГрК РФ).
Соответственно, неправомерным является распространение правового режима недвижимого имущества нестационарные объекты, возведение которых является временным.
Именно этот критерий – временность (непостоянство) – является наиболее явным основанием для противопоставления объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) и нестационарных объектов (временных построек, киосков, навесов и других подобных построек), что следует из п.10 ст.1 ГрК РФ.
Поэтому, незаконной является государственная регистрация права собственности на нестационарные объекты, поскольку постройка является нестационарной, временной, возможно не получившей разрешения на строительство, возведенной на земельном участке с иными видами разрешенного использования и пр. (постагновление ФАС Поволжского округа от 29.07.2013 по делу № А55-29175/2012; постановление ФАС Поволжского округа от 04.06.2013 по делу № А65-18313/2011; постановление ФАС Поволжского округа от 21.09.2011 по делу № А57-896/2011; постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.08.2015 № Ф05-10064/2015 по делу № А40-189195/14; постановление ФАС Московского округа от 11.12.2013 № Ф05-13779/2013 по делу № А41-15799/13 и др.).
В таком контексте временные постройки не имеют прочной связи с землей и не определяются в качестве недвижимого имущества независимо от того, являются ли они мобильными, способными к перемещению с помощью транспортировки, но не теряющим своих свойств при перемещении (нестационарный киоск, который можно погрузить автокраном на транспортное средство), или же немобильными, перемещение которых в другое место сопряжено с необходимостью их предварительного демонтажа (стационарный павильон, размещенный на земельном участке посредством строительства) (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 № Ф05-11349/2015 по делу № А40-88933/13).
Вместе с тем, в предпринимательских отношениях выделение нестационарных объектов в качестве особого типа объектов необходимо, в частности, при осуществлении торговой деятельности (см. ст.10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст.2)).
В силу п.6 ст.2 указанного закона № 381-ФЗ нестационарным является торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение. Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов (п.1 ст.10 указанного закона).
Согласно п.16 «ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения» (утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 582-ст) нестационарным торговым объектом признается временное сооружение или временная конструкция, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижные сооружения.
В соответствии с п. 1.1 Сборника сметных затрат на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81-05-01-2001 (утв. Постановлением Госстроя России от 07.05.2001 № 45) к временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства.
Критерием разграничения стационарных и нестационарных объектов является их прочная связь с землей. Если торговый объект обладает такой связью, то он относится к стационарным, в ином случае - к нестационарным. Стационарные объекты как здания (части здания) и сооружения отвечают признакам недвижимого имущества, права на которое, их возникновение и прекращение в соответствии со ст.131 ГК РРФ подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.09.2015 № Ф08-5425/2015 по делу № А32-40997/2014).
Таким образом, нестационарность объекта связывается с временным характером его размещения, отсутствием разрешения на строительство, возведением на земельном участке с определенными видами разрешенного использования, отсутствием прочной связи с земельным участком, игнорированием факта наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.
Такие объекты также не признаются недвижимым имуществом по смыслу ст.130 ГК РФ, что, тем не менее, не исключает в некоторых случаях применения к ним по аналогии положений о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий или сооружений (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2007 № А44-268/2007).
И хотя по материалам судебной практики такого рода ситуации скорее экстраординарны, ряд дополнений в ГК РФ необходимо внести.
1. Следует закрепить обязанность по демонтажу нестационарных объектов при прекращении договора аренды и обязанность по внесению арендной платы до момента фактического освобождения земельного участка.
При прекращении договора аренды земельного участка нестационарные объекты подлежат безусловному демонтажу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2013 по делу № А26-3151/2012; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2012 по делу № А26-5800/2011; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2015 № Ф08-6267/2015 по делу № А63-13240/2014; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.08.2013 по делу № А32-8717/2012; и др.).
При оценке правомерности возведения объектов на земельном участке применительно к капитальным объектам рассматривается вопрос об их сносе (ст.222 ГК РФ). Если же объекты являются нестационарными, то разрешается вопрос о запрете деятельности по их эксплуатации и о демонтаже (п.29 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2012 по делу № А41-36968/11; Постановление ФАС Московского округа от 21.10.2011 по делу № А40-143193/09-64-928; Постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2012 по делу № А57-11593/2011; Апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.02.2014 по делу № 33-331/2014 и др.).
2. Размещение нестационарных торговых объектов в целях осуществления торговой деятельности следует осуществлять не только на основании договора аренды, но и на основании договора о размещении нестационарных торговых объектов.
Применительно к ст.10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
Порядок включения в схему размещения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 «Правил включения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, в схему размещения нестационарных торговых объектов», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 сентября 2010 года № 772 включение объектов в схему размещения осуществляется органом местного самоуправления по согласованию с федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющими полномочия собственника имущества.
И хотя ст.8 Закона №381-ФЗ устанавливает свободу в осуществлении торговой деятельности, в силу п.1 ст.10 названного закона размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
Иными словами, предоставляемое на торгах право пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, может обременяться необходимостью осуществления определенного вида торговой деятельности с целью обеспечения комплексного удовлетворения потребностей населения в товарах, работах и услугах.
Субъект, заключающий договор аренды земельного участка в месте, установленном схемой размещения нестационарных торговых объектов, будет одновременно с этим заключать договор на размещение нестационарного торгового объекта, в котором следует определять вид нестационарного торгового объекта, местоположение и размер площади места размещения нестационарного торгового объекта, специализацию, период размещения и иные необходимые параметры.
Такие договоры должны подчиняться общим нормам гражданского законодательства, так и нормам специального законодательства, регулирующего торговую деятельность, в частности, размещение нестационарных торговых объектов (постановление ФАС Московского округа от 11.12.2013 № Ф05-13947/2013 по делу № А40-9128/13-28-85).
Примером подобного регулирования может служить постановление Правительства Москвы от 03 февраля 2011 года № 26-ПП «О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности», неоднократно примененное в рамках разрешения споров (постановления Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2015 № Ф05-13302/2015 по делу № А40-192809/14, от 26.06.2015 № Ф05-7177/2015, по делу № А40-122287/14, от 22.06.2015 № Ф05-7274/2015 по делу № А40-67681/14, от 22.06.2015 № Ф05-7135/2015 по делу № А40-154494/14, от 31.03.2015 № Ф05-2829/2015 по делу № А40-40930/14, от 23.03.2015 № Ф05-1505/2015 по делу № А40-43328/14 и др.).
2. Проблемы индивидуализации земельного участка в договоре аренды.
Нарушение порядка индивидуализации земельного участка влечет признание договора аренды незаключенным, поскольку земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет.
Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие признать ее индивидуально определенной вещью.
Согласно п.3 3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 ЗК РФ и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.
Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Такие участки могут быть объектом аренды. Одним из документов, необходимых для осуществления кадастрового учета земельного участка, является межевой план (п. 2 ч. 1 ст. 22 указанного Закона), форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" ("Российская газета", № 260, 19.12.2008).
Соответственно, до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений и выступать предметом сделок (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.2015 № Ф01-1024/2015 по делу № А43-1453/2014; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.09.2014 по делу № А43-18153/2013; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2012 по делу № А10-1961/2011; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2012 по делу № А10-532/2011; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2011 по делу № А19-12936/10; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.04.2011 по делу № А19-10098/08; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012 по делу № А51-14630/2011; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.06.2011 № Ф03-2466/2011 по делу № А24-4048/2010; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2010 № Ф03-2541/2010 по делу № А73-12901/2009; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.09.2009 № Ф04-5064/2009(13175-А45-9) по делу № А45-3168/2008; Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2008 № КГ-А41/14850-07 по делу № А41-К1-9762/07; Постановление ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 по делу № А57-24856/2011; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2011 по делу № А56-49752/2010; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2011 по делу № А56-14802/2010; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2013 по делу № А32-8403/2012; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2013 по делу № А32-4988/2012; Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2013 № Ф09-3790/13 по делу № А50-15628/2012; Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2013 № Ф09-604/13 по делу № А76-7670/2012; Постановление ФАС Центрального округа от 10.12.2012 по делу № А35-13772/2011; Постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2010 по делу № А64-4178/2009 и др.).
При этом следует учитывать правовую позицию, сформулированную в п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи, поскольку ГК РФ не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Такой договор в силу п.2 ст.651 ГК РФ и п.2 ст.26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если права на земельные участки ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Кроме правовой позиции о незаключенности договора аренды земельного участка без проведения процедур его кадастрового учета, существует точка зрения о ничтожности договора аренды земельного участка или его части, заключенного до формирования границ (межевания) земельного участка и постановки на кадастровый учет (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2009 по делу № А29-3293/2008), что, на наш взгляд, безосновательно. В отсутствие согласованного объекта аренды ставить вопрос о недействительности договора преждевременно.
Вместе с тем, судебная практика предлагает еще одну точку зрения – о возможности признания договора аренды земельного участка заключенным в случае, если имеется возможность определить его местоположение, размер, границы и у сторон не возникло разногласий относительно индивидуализации участка или его части.
В таких условиях тот факт, что кадастровый паспорт оформлен после заключения договора аренды, не может однозначно свидетельствовать о его незаключенности, поскольку сторонами договор принят к исполнению. В частности, сторонами может быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, использование земельного участка осуществляется в целях, определенных договором, арендатором производились соответствующие арендные платежи, принимаемые арендодателем (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 № Ф04-1061/2009(1135-А75-9) по делу № А75-3320/2008, ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2010 по делу № А33-17975/2009, от 25.02.2010 по делу № А19-8440/09, ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2011 № Ф03-9650/2010 по делу № А51-6358/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2010 по делу № А81-2064/2007, ФАС Московского округа от 25.04.2013 по делу № А40-90007/12-37-390, от 28.12.2011 по делу № А40-46436/11-9-395, ФАС Поволжского округа от 19.06.2014 по делу № А55-20622/2013, от 31.03.2014 по делу № А55-4836/2013, ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2010 по делу № А56-38021/2009, ФАС Уральского округа от 01.07.2014 № Ф09-14880/13 по делу № А60-25657/2013, ФАС Центрального округа от 26.04.2011 по делу № А36-3098/2010, от 22.04.2011 по делу № А36-3082/2010).
Роль кадастрового номера при индивидуализации имущества, передаваемого в аренду.
Согласно положениям статьи 432 и п.3 ст.607 ГК РФ, ст.11.1 ЗК РФ, п.1 ст.5, ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" существенным условием договора аренды являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Если в договоре не указан кадастровый номер земельного участка, переданного в аренду, такой договор считать заключенным нельзя.
Вместе с тем, в некоторых случаях сам по себе факт неуказания в договоре кадастрового номера земельного участка при его фактической постановке на кадастровый учет на дату заключения договора суды не расценивают в качестве несогласованности объекта аренды, что является скорее исключением из правила (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу № А29-1308/2009, от 10.09.2009 по делу № А82-14845/2008-56, ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу № А19-24221/09, ФАС Дальневосточного округа от 29.04.2010 № Ф03-2525/2010 по делу № А73-11994/2009, ФАС Московского округа от 01.12.2011 по делу № А41-20151/10, ФАС Поволжского округа от 02.07.2010 по делу № А12-18203/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.12.2010 по делу № А63-1096/2010, ФАС Уральского округа от 24.10.2007 № Ф09-7311/07-С6 по делу № А47-8416/06).
Тем не менее, случаи неуказания кадастрового номера весьма редки и не встречаются в последнее время в правоприменительной практике (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу № А19-725/10).
Не отвечает целям индивидуализации договор аренды земельного участка, в котором указана только площадь земельного участка, что влечет признание его незаключенным (постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2009 № Ф10-6203/08 по делу № А14-3310/2008-141/6).
Договор аренды земельного участка нельзя распространить на фактические отношения сторон, возникшие до постановки этого участка на кадастровый учет.
В силу п.2 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.2 ст.607 ГК РФ).
Согласно положениям статей 11.1, 22 и 70 ЗК РФ и Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предметом договора аренды земельного участка может являться сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.
Таким образом, распространение договора аренды земельного участка на отношения сторон, возникшие до постановки этого участка на кадастровый учет, не соответствует требованиям названных статей и потому незаконно, что, тем не менее, не освобождает арендатора от внесения платы за фактическое использование земельного участка согласно нормам ГК РФ о неосновательном обогащении (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2014 по делу № А79-3622/2013).
3. Принцип следования земельного участка судьбе здания, расположенного на нем.
Одним из оснований возникновения права владения и пользования земельным участком является договор аренды (п.1 ст.607 ГК РФ), что не исключает приобретения указанных прав при заключении договора купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.
Исходя из п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На практике возникает немало спорных ситуаций, когда отчуждаемая покупателю недвижимость расположена на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве аренды.
Если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Частью 1 ст.35 ЗК РФ и ч.1 ст.552 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Указанная правовая позиция широко применяется в судебной практике (постановления Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 1721/11 по делу № А41-14506/09, ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2012 по делу № А79-7702/2010, от 23.04.2012 по делу № А11-2052/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2012 по делу № А70-11746/2011, округа от 18.09.2008 № Ф04-5770/2008(12075-А75-9) по делу № А75-6376/2007, Арбитражного суда Московского округа от 25.08.2015 № Ф05-10706/2015 по делу № А40-177689/14, ФАС Московского округа от 27.01.2014 № Ф05-17468/2013 по делу № А41-57820/12, ФАС Поволжского округа от 20.03.2014 по делу № А65-9184/2013, ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2014 по делу № А05-6804/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 28.10.2013 по делу № А63-13704/2012, ФАС Уральского округа от 04.03.2014 № Ф09-14575/13 по делу № А50-4487/2013, от 02.08.2013 № Ф09-6951/13 по делу № А07-23731/2012 и др.).
При продаже размещенного на земельном участке объекта недвижимости прежний собственник выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, а новый вправе требовать заключения договора аренды с ним на прежних условиях.
Указанные выше положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Признавая необходимость сохранения права аренды на прежних условиях, Президиум ВАС РФ уточнил процедуру его оформления. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Оформление отношений в этом случае осуществляется посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка (постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09 по делу № А35-7422/08-С3, определение ВАС РФ от 13.04.2012 № ВАС-3547/12 по делу № А35-1078/2011, определение ВАС РФ от 29.06.2011 № ВАС-7696/11 по делу № А62-4710/2010, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.03.2011 по делу № А03-9231/2010, ФАС Московского округа от 03.10.2012 по делу № А40-85332/10-135-463, ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 по делу № А55-16521/2013, от 26.11.2012 по делу № А12-7351/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 31.01.2011 по делу № А53-7990/2009, ФАС Уральского округа от 15.08.2011 № Ф09-4195/11 по делу № А60-36164/2010, ФАС Центрального округа от 21.11.2011 по делу № А08-194/2011).
Вместе с тем, передача прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, не идентичен передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
В силу ст.392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Согласно п/п.5 п.1 ст.387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Долг, согласно ст.392.2 ГК РФ, может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом (схожее регулирование было и ранее – п.1 ст.382 ГК РФ).
Таким образом, системное толкование, примененное Президиумом ВАС РФ в постановлении от 27.10.2009 № 8611/09, привело к конструированию нового основания для перехода прав и перевода обязанностей, что вступает в противоречие с нормами ГК РФ.
Полагаем возможным в этой части дополнить п.1 ст.552 ГК РФ положением о том, что передача права на такой земельный участок является основанием для перехода к новому собственнику здания, сооружения или другой недвижимости прав и обязанностей по договору аренды и осуществляется по правилам о передаче договора.
Это позволит исключить взыскание с покупателя недвижимости неустойки, предусмотренной договором аренды земельного участка с предыдущим собственником (постановления ФАС Уральского округа от 31.03.2010 № Ф09-7661/09-С6 по делу № А50-20357/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу № А11-5970/2012, ФАС Московского округа от 17.12.2009 № КГ-А40/13115-09 по делу № А40-20064/09-156-238, ФАС Московского округа от 30.09.2008 № КГ-А40/8994-08 по делу № А40-22923/08-156-114, ФАС Центрального округа от 03.05.2011 по делу № А35-6742/2010) и поддержать правовую позицию о невозможности взыскания с покупателя недвижимости неустойки в таком случае поскольку в силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойка определяется законом или договором. Поскольку законом неустойка за нарушение арендного обязательства не определена, а договор аренды между сторонами не заключался, то соглашение сторон о выплате неустойки отсутствует, как и правовые основания для ее взыскания (постановления ФАС Поволжского округа от 24.11.2010 по делу № А55-35234/2009, от 17.08.2009 по делу № А12-1028/2009)
Моментом перехода прав должен служить момент регистрации перехода права собственности на недвижимость, что не противоречит норме п.2 ст.389.1 ГК РФ, в качестве общего правила связывающей переход требования к цессионарию с моментом заключения договора, на основании которого производится уступка, и допускающей установление иного момента в силу закона или договора.
Закрепление регистрации перехода права собственности на недвижимость в качестве момента перехода прав представляется логичным. Именно с этим фактом судебная практика связывает возникновение обязанности у покупателя здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды, по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие заключенного между собственником земельного участка и покупателем недвижимости договора аренды земельного участка (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу № А11-5970/2012, ФАС Московского округа от 25.10.2010 № КГ-А40/11238-10 по делу № А40-481/10-16-42, ФАС Поволжского округа от 05.03.2014 по делу № А55-18087/2010, ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2014 по делу № А05-6804/2013, ФАС Волго-Вятского округа от 31.07.2007 по делу № А11-6402/2006-К1-17/208, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.03.2015 по делу № А74-2717/2014, ФАС Дальневосточного округа от 25.11.2013 № Ф03-5714/2013 по делу № А73-3038/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.01.2014 по делу № А53-1704/2013 и др.).
Поскольку основной принцип земельных правоотношений заключается в платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ), то плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента регистрации перехода права собственности на него (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2011 по делу № А18-98/2010, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.12.2014 по делу № А56-69559/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2011 по делу № А18-97/20100).
Вместе с тем, переход прав на землю к покупателю носит производный характер по отношению к переходу прав собственности на объект недвижимого имущества, при этом переход прав на земельный участок не означает полной тождественности с условиями пользования участком продавца.
Если фактически недвижимость была передана позже регистрации перехода права собственности, то и плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента фактической передачи его такому лицу (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 по делу № А53-18928/2009, ФАС Московского округа от 21.06.2012 по делу № А40-93001/11-10-795).
4. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
В соответствии с п.1, 2 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
В таком случае право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона. (п.22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При таких обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, поскольку он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу № А29-2683/2009, ФАС Уральского округа от 28.03.2007 № Ф09-2047/07-С6).
5. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). К договорам аренды помещений нормы об аренде зданий и сооружений применяются по аналогии закона.
Увеличение ставок аренды муниципальной земли для сокращения расходов бюджета неправомерно.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно абзацу пятому пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы).
К Основным принципам определения арендной платы при аренде государственных земельных участков отнесены в том числе принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, и принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 11 мая 2004 г. № 209-О выражена правовая позиция в отношении земельного налога, имеющего схожую правовую природу с арендной платой в силу положений статьи 65 ЗК РФ, где указано, что плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка. Нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки земельного налога могут устанавливаться органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно.
Из анализа приведенных норм и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации следует, что размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка, в том числе должно учитываться государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке. При этом порядок расчета арендной платы за земельные участки, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Муниципальное образование не вправе повышать ставки из-за того, что кадастровая стоимость земель уменьшена – это противоречит принципу экономической целесообразности, если увеличение направлено исключительно на компенсацию бюджетных потерь и получение дополнительных доходов (определение Верховного Суда РФ от 16.09.2015 № 32-КГ15-12).
Вместе с тем, постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" является лишь ориентиром при утверждении ставок арендной платы публичными образованиями и применимо только к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности.
Поэтому, если земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, при определении размера арендной платы можно руководствоваться региональным законодательством.
Следовательно, ставки платы за аренду муниципальных участков, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, также могут быть больше, чем федеральные ставки (определение Верховного Суда РФ от 21.09.2015 № 303-КГ15-6224).
Нельзя считать идеальной конструкцией признание фактического права пользования земельным участком. Норма п.1, 2 ст. 652 ГК РФ говорит о передаче прав на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Это не должно означать, что в аренду автоматически передается весь земельный участок, что неминуемо приведет к возникновению спорных ситуаций, разрешаемых в судебном порядке.
Как раз наоборот, существует необходимость в установлении пределов и порядка пользования земельным участком, отсутствие которых должно влечь применение правила о пользовании участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования.
Соответственно, необходимо закрепить в качестве общего правила необходимость заключения договора аренды земельного участка при аренде расположенного на нем здания или сооружения, и право арендатора требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, на котором расположен объект аренды (см., в частности, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 № Ф04-3358/2008(8852-А70-37).
Признание за арендатором недвижимого имущества права в силу закона пользоваться земельным участком, на котором расположено это имущество, ограничивает его права. К примеру, такой участок не может передаваться в пользование (в том числе в субаренду) лицу, которое не является правообладателем арендуемого имущества (постановления ФАС Московского округа от 06.08.2010 № КГ-А40/7876-10 по делу № А40-139570/09-21-992, ФАС Поволжского округа от 17.02.2012 по делу № А55-12966/2011).
6. Возможность применения к договору аренды временных зданий и сооружений ст. 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) законодательно не урегулирован.
Указанные отношения сходны с отношениями, возникающими при передаче в аренду объектов недвижимости (зданий или сооружений). Следовательно, к таким отношениям в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ могут быть применены по аналогии положения статьи 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий или сооружений. По сути, с точки зрения прав на использование земельного участка на время аренды объектов, расположенных на таком земельном участке и прочно с ним связанных, правомочным пользователем земельного участка становится арендатор объекта (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2007 № А44-268/2007).
Рекомендации по изменению законодательства и судебной практики
1. В законодательстве следует закрепить признаки нестационарных объектов, расположенных на земельных участках:
- временный характер размещения;
- отсутствие разрешения на строительство;
- возведение на земельном участке с определенными видами разрешенного использования;
- отсутствие прочной связи с земельным участком;
Факты наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, наличия фундамента должны игнорироваться.
2. Следует закрепить обязанность по демонтажу нестационарных объектов при прекращении договора аренды и обязанность по внесению арендной платы до момента фактического освобождения земельного участка.
3. Размещение нестационарных торговых объектов в целях осуществления торговой деятельности следует осуществлять не только на основании договора аренды, но и на основании договора о размещении нестационарных торговых объектов.
4. В договоре на размещение нестационарного торгового объекта следует определять вид нестационарного торгового объекта, местоположение и размер площади места размещения нестационарного торгового объекта, специализацию, период размещения и иные необходимые параметры.
5. Пункт 1 ст.552 ГК РФ следует дополнить положением о том, что передача права на такой земельный участок является основанием для перехода к новому собственнику здания, сооружения или другой недвижимости прав и обязанностей по договору аренды и осуществляется по правилам о передаче договора.
Это позволит исключить взыскание с покупателя недвижимости неустойки, предусмотренной договором аренды земельного участка с предыдущим собственником.
6. Моментом перехода прав на земельный участко при приобретении находящегося на нем здания или сооружения должен служить момент регистрации перехода права собственности на недвижимость, что не противоречит норме п.2 ст.389.1 ГК РФ, в качестве общего правила связывающей переход требования к цессионарию с моментом заключения договора, на основании которого производится уступка, и допускающей установление иного момента в силу закона или договора.
Следует закрепить регистрацию перехода права собственности на недвижимость в качестве момента перехода прав представляется, поскольку с этим фактом связывается возникновение обязанности у покупателя здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды, по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие заключенного между собственником земельного участка и покупателем недвижимости договора аренды земельного участка).

Прочитано 102 раз
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
Вы здесь: Главная Юриспруденция Коммерческое частное право Споры по договорам аренды земельных участков под объектами недвижимости, производственными и торговыми (в т.ч. нестационарными) объектами